在当今的都市生活中，绝大多数小区居民都绕不开与物业打交道。若是物业服务公司尽职尽责，为业主们提供了良好的社区环境自然皆大欢喜，而若是物业服务不尽如人意，业主们又是否可以“炒掉”物业公司呢？本期《民法典通解通读》，我们一起来了解物业服务合同解除的那些事儿。
近日，北京电视台科教频道《民法典通解通读》栏目邀请了北京市顺义区人民法院民一庭副庭长宋万忠以及中国政法大学副教授靳文静，深入讲解民法典中物业服务合同解除的相关条款。
典型案例一 物业公司遭解聘后拒绝撤场
某小区与物业公司签订了为期三年的物业合同，可合同刚刚履行了一年，小区物业的服务质量就一落千丈。业委会组织召开了业主大会，表决通过了解除物业服务合同的决议，但物业公司表示合同尚未到期，业主无权单方面解除合同，且物业公司在小区安保等方面基础设施投入较大，拒绝撤场。
Q 在什么情况下，业主可以和物业公司解除合同？
民法典第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。因此，业主大会和业主委员会有权行使物业服务合同的解除权。这种解除权，我们通常称其为任意解除权，即行使任意解除权无需等待物业服务合同到期，但必须经过法定程序。
根据民法典第二百七十八条规定，要解除物业服务合同需要召开业主大会，并在业主大会上进行表决，需要专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，才能够通过解聘物业的决定。业主大会作出决定后，业主委员会需要在解除合同前，提前60日以上将决定书面通知给物业服务企业。以上就是解聘物业公司的法定程序。
Q 物业公司被解聘后，能否向业主主张支付被拖欠的物业费以及因解除合同物业公司遭受的损失？
物业公司在合同生效期间提供了相应服务，其有权主张合同解除之前的物业费。合同解除后，若物业公司无过错，提供的服务也符合合同约定，在此情况下，业主需要对物业公司产生的损失进行赔偿。若物业公司存在服务不到位、违反物业服务合同相关约定的情况，物业公司不得要求有关损失补偿。
典型案例二 老物业不再续聘，新物业尚未选出
某小区物业服务合同到期后，物业公司表示不再续聘。小区迟迟聘请不到新的物业公司，导致小区的物业服务出现了空窗期，业主们担心小区从此无人管理。
Q 该案中，物业公司应当继续提供服务么？
民法典第九百五十条规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。为了保护全体业主的利益，在“空窗期”老物业公司应当继续服务，对于物业公司来说这是一项强制性的法律义务。
典型案例三 物业费和电费捆绑收取，合理么？
某小区的物业服务合同已经到期，因业委会人员均已辞职，选聘新物业的工作迟迟不能展开，老物业延期服务两个多月。部分业主拒绝向老物业继续支付物业费。业主们来到物业办公室买电时，收费员表示只有补交物业费才能买电，否则购买电量将受到限制。
Q 该案中，物业公司的做法合法么？
不合法。首先，民法典第九百四十九条 规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。因此，物业服务合同终止后，物业公司有退场义务，即物业公司必须无条件退出物业服务区域并进行交接。如果物业公司没有尽到这一方面的业务，需赔偿业主损失。其次，根据我国目前的社会公共服务相关规定，涉及到用水、用电、用气等社会公共服务范畴由特定的政府指定部门提供，因此物业服务企业无权限制居民购电。
Q 如何构建物业公司与业主之间的良性关系？
首先，双方签合同的时候要将小区的特殊情形记录其中，例如小区内有广场、有池塘，再要求物业公司提供相应管理服务；其次，业主和物业公司之间要加强沟通，充分发挥业主委员会的沟通协调作用，物业方要尽可能多报告、多公示，业主们也要多了解物业服务情况，促进双方的理解与信任。